분양가상한제 도입 영향 전망

분양가상한제 도입 그 영향과 전망

부동산 시장의 과열로 정부는 2017년부터 여러가지 대책을 내놓으면서 부동산 규제를 강화해왔다. 그러나 그런 노력에도 불구하고 계속된 과열로 가격이 지속적으로 상승하자 2019년 8월 부터 민간택지 분양가상한제를 재도입하겠다고 발표한바 있다. 분양가상한제의 중장기적인 영향에 대해서는 논란의 여지가 많다. 예측 가능한 가설로는 분양가상한제 도입지역의 신규분양가격이 상승폭이 제한될 것이며 이와 함께 해당 지역의 정비사업 조합의 기대수익률이 하락할것이라는 점이 있다. 현재의 분양가상한제가 재개발재건축 시장에 미치는 영향은 해당 지역, 특정 사업에 국한될 가능성이 높다. 물론 분양가상한제 가격 규제가 강화되고 적용 지역이 전방위적으로 확산된다면 이곳저곳에서 사업 차질이 발생할 것이나 현재 수준의 규제로는 그 영향이 제한적일 전망이다. 

국토교통부에서 말한 현행 분양가 상한제 적용요건과 개선안이다. 필수요건으로 주택가격 현행은 직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배초과 라면 개선안은 투기과열지구로 지정된 지역이다. 

다음은 선택요건인데 각각 분양가격, 청약경쟁률, 거래가 있다. 분양가격은 현행으로는 직전12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배초과와 동일하고 청약경쟁률은 직전 2개월 모두 초과 5:1 초과 국민주택규모 10:1 거래는 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가.

분양가상한제

정량요건판단은 필수요건 + 선택요건 중 1개 항목 이상 해당 시에 지정한다. 적용시점은 2019년 10월 법 개정 이후에 주거정책심의위원회 심의를 통해 지정지역을 발표하고 발표 시점 이후 입주자 모집 승인을 신청한 단지부터 적용 재개발, 재건축, 주거환경정비사업을 포함한다. 지정효과는 주변 시세의 70% ~ 80% 수준으로 분양가 인하효과를 기대하며 반면 전매제한 기간 연장 3~4년에서 5~10년으로한다. 

2019년 10월 29일 이전 관리처분계획 인가를 받은 단지들은 2020년 4월 28일 이전까지 분양을 추진하면 분양가상한제 적용을 피해갈 수도 있었으며 분양가상한제 적용을 받지않는 비규제 지역의 도시정비사업 역시 속도를 낼 전망이다. 부동산은 입지가 중요함에도 트랜드는 과거와는 달라진 변화는 신축 아파트에 대한 수요가 전국적으로 강하다. 최근 수년간의 신규분양 아파트 가격이 상승한 지역에서 각종 규제로 기대 수익이 다소 하락한다고 해도 정비 사업을 중단하는 것보다 추진하는 편이 유리한 상황인것이다.

최근에 대전, 대구, 지방 광역시 도시정비사업 수주전에 대형건서사들도 적극 참여하고 있으며 규제도 심하지 않은 편이어서 서울 재건축 사업지연 물량을 비규제 지역에서 상쇄할 수 있을 전망이다. 지방 광역시 구도심의 노후화는 서울보다 심각한 지역이 현재 많으며 개별 사업 규모가 서울보다 작지않다.