서울 아파트 가격 상승 금리하락 지역간 차별화

안녕하세요 대학요정입니다. 2020년 부동산 전망에 대해서 글을 쓴적이 있는데 참고하여 조금 구체적으로 서울아파트 가격 상승과 금리하락 그리고 지역간 차별화에 따른 전망 그리고 그외 매매가격 변동률 등에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 요점을 먼저 말하자면 금리 하락으로 인해 주택 구매력은 상승했습니다. 아파트 가격 즉 주택 가격을 움직이는 변수는 금리와 수급 그리고 정책으로 볼 수 있습니다. 물론 이 3가지의 변수보다 다른 영역도 있겠지만 대표적으로 다룰 수 있는건 이정도입니다. 주택 시장에서 상당한 영향을 미치고 있는것은 바로 저금리입니다.

서울 아파트 가격 상승 금리하락

기준금리는 1% 에 현재 머물러 있는데 저성장 고령화로 인해서 일본처럼 장기 저금리 시대로 접어들것이라는 전망도 이어지고 있습니다. 그래서 저금리가 계속되면서 대출 규제 강화임에도 불구하고 소득대비 집값만 보자면 서울 아파트 매수 부담이 상당히 커지고 있는 실정입니다. 소득대비 집값의 부담이 커졌지만 원리금 상환능력을 감안한 주택구매력은 오히려 좋아졌습니다.

정부는 이에 분양가상한제를 비롯해서 각종 규제책을 서울 핵심지역에 집중적으로 적용할 가능성이 높은데요 비규제 지역의 도시개발사업이나 도시재생사업에 대해 긍정적으로 전망하는 이유중에 하나가 바로 지역간 차별화 심화입니다. 지방 구도심 개발에 대한 요구와 그 필요성이 더욱 높아질 전망입니다. 지역간 차별화 심화로 서울 아파트 가격의 독주. 이론적으로 보았을때 전세 가격이 하락하면 매매가격도 하락할 수 있는데 이는 전세가격은 현재 거주할 수 있는 건물의 사용가치를 의미한다면 전세가격과 매매가격의 차이는 추후 벌어들일 수 있는 자본이득에 대한 기대를 반영하는 것이라고 볼 수 있습니다.

최근의 전세가격 매매가격이 모두 다시 상승하고 있으며 2000년대 들어서는 아파트 전세 가격과 입주물량은 역의 상관관계를 보여왔습니다. 자세히 말하자면 입주물량이 증가하면 전세가격이 하락하거나 상승률이 둔화되었고 입주물량이 감소할때는 전세가격이 상승했습니다. 역시 서울 아파트 가격이나 전세가격 등 원인은 저금리에서 찾을 수 있습니다. 저금리로 인해서 월세 전환이 가속화되면서 전세 품귀현상이 지속되고 있는 것입니다. 금리가 상승하면 월세 전환 요구도 약해질 것이나 저금리가 장기화될수록 전세 비중은 줄어들 수 밖에 없는 현실입니다. 입주 물량과 전세가격의 상관관계로 본다면 서울 아파트 전세가격은 하락할 수 있는 시기가 이미 지난것으로 보입니다. 다만 이러한 서울 아파트가격 상승 금리하락 지역간 차별화 등을 살펴보면 시장이란 공급과 수요에 의해서 역시 움직입니다.

서울시 아파트 공급이 증가하면 그만큼 가격이 하락 할 수 있는데 서울의 문제는 모두가 알다시피 새로 공급할 수 있는 토지를 확보하기가 어렵다는 사실입니다. 또한 서울에 새 아파트를 지으려면 재개발재건축이 활성화 되어야만합니다. 그래서 현재 제도 규제 등으로 보았을때 현재 방식의 도시정비사업은 서울에 공급을 늘리기는 어려우며 재개발재건축 사업은 또한 수요 공급에 있어서 양면성 또한 지니고 있습니다. 최소 입주 공급 등에 걸쳐서 3년이라는 시차가 발생하며 주택 멸실후 공사가 진행되는 동안에 실제 거주할 수 있는 재고 주택수는 오히려 감소해서 해당 지역의 수급불안요인을 작용할 뿐만아니라 일반 분양 세대수도 적고 실질적으로 새로운 입주자가 입주할 수 있는 공급 증가분도 미미합니다.

실제로 최근 몇 년간에 서울 재개발 재건축이 추진되면서 멸실 주택수가 급증했습니다. 최근 몇 년 사이 아파트 가격이 급등한 서울 핵심 지역에 대한 정부의 재건축 규제는 당분간 강화기조가 유지될 가능성이 높습니다.

반면 부동산 시장이 과열되진 않았던 수도권 외곽 그리고 지방 광역시에서는 도시정비 사업을 활성화할 수 있는 요인들이 강합니다. 이는 지역간 차별화를 노리며 인천, 부산, 대구, 광주 등의 광역시 구도심의 경우 도시정비사업을 통해서 주거환경을 개선하고 다시 활력을 불어넣을 수 있는것으로 기대하기 때문입니다. 

이상 서울 아파트 가격 상승 및 독주와 금리하락 전세가격 지역간 차별화에 대한 이야기였습니다.